המאמר שלהלן עוסק בביאור מושגים במקרקעין: מכירת דירה, השכרת דירה ורישום מקרקעין. מדוע למעשה אנו זקוקים לידע הזה? דיני מקרקעין ונדל"ן הם תחומים שהחשיפה אליהם הינה חלק משגרת החיים של כל אדם ואדם. רובנו שוכרים דירה בשלב המוקדם של החיים ולאחר התבססות כלכלית, רוכשים דירה ומוכרים אותה בבוא העת.
השכרת דירה – נקודות מרכזיות
יש בבעלותכם דירת מגורים ואתם שוקלים השכרת דירה? אתם צועדים את צעדכם הראשונים אל מחוץ לבית ההורים ורוצים לשכור דירה? אלו הנקודות המרכזיות שכדאי שתשימו עליהן דגש.
ראשית כל, לעניין רישום מקרקעין, מונח שיפורט בהמשך, חשוב לדעת כי שכירות מעל 5 שנים טעונה רישום בלשכת רישום המקרקעין, קרי, בטאבו. שנית, מציאת שוכר טוב או לחילופין משכיר טוב, אינם עניין של מה בכך.
שוכר טוב הוא שוכר בעל המלצות ממשכירים קודמים, בעל עבודה מסודרת אשר לא יתקשה לעמוד בתשלומים. משכיר טוב הוא אדם אשר דורש מחיר מתאים עבור הנכס, מחיר המשקף את מצב השוק. כמו כן, כדאי להתקשר בחוזה השכרת דירה עם משכיר אשר מחד לא יטריד ומאידך, יגיע בשעת תקלה אל הנכס בכדי לסייע בפתירת הבעיה.
חוזה השכרת דירה אינו חייב להיעשות בהכרח על ידי עורך דין אך כדאי כי הפרטים המהותיים לכל אחד מהצדדים יופיעו בתוך ההסכם. רצוי כי במסגרת חוזה השכרת דירה תהיינה אפשרות להפסקת החוזה על ידי אחד מהצדדים וזאת כמובן בכפוף למתן התראה מספקת לצד השני. משכיר אשר נתקבל בבעיה מול שוכר אשר אינו מעוניין להתפנות מהדירה יכול להגיש תביעה לפינוי מושכר. מאז שנת 2008 השתפר המצב המשפטי בנושא זה וכיום מתנהלות תביעות אלו באופן מהיר יותר מבעבר.
הליך מכירת דירה
הפן הכלכלי האדיר של מכירת דירה הופך את ההליך הזה לאחד מן המורכבים והחשובים בחיינו. לאור זאת, לא תיתכן זהירות מוגזמת והקפדה מופרזת על פרטים. יש לפעול באופן מסודר ועקבי בהליך שכזה על מנת שלא נותיר מקום לטעויות. בשונה מסיטואציה של השכרת דירה, מכירת דירה הינה פעולה בה אנו זקוקים לעו"ד לצידינו אשר יוודא כי כל האינטרסים שלנו ממומשים ועיניו המקצועיות רואות את מה שאין באפשרותנו לראות. בעת מכירת דירה חשוב לבחון את הסכם המכר בצורה מדוקדקת ביותר, עבודה אשר מסורה לעורך הדין שמייצג אותנו במכירה. במידה וישנם תנאים אשר חשוב לכם כי יופיעו בתוך החוזה, רשמו אותם באופן ברור ומסרו לעורך הדין על מנת שידאג להכניסם אל ההסכם.
במסגרת פעולה של מכירת דירה, יש לבדוק בין השאר, האם המוכר זכאי לקבל פטור מתשלום מס שבח. ישנם סוגים שונים של פטורים ממס שבח ולכל אחד מהם תנאים משלו. המוכר צריך להיכנס בגדר אחד מסוגי הפטורים וכך יוכל להימנע מתשלום מס שבח. המשמעות כמובן היא חסכון כספי רב. דוגמא לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה: אדם אשר מוכר דירת מגורים אחת לארבע שנים, זכאי לפטור ממס שבח גם אם בבעלותו דירות נוספות.
המונח רישום מקרקעין נוגע לכל עסקה במקרקעין אשר נדרש לרשום אותה שכן היא אינה מגיעה לסיומה ללא הגשת בקשה לרישום הזכויות.
מהו רישום מקרקעין?
המונח רישום מקרקעין מוכר יותר כרישום בטאבו. לעיתים אנשים בוחרים לגשת אל הטאבו ולבצע רישום מקרקעין בעצמם ולעיתים שוכרים את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והוא מבצע את הפעולה הזו. ללא רישום מקרקעין העסקה שבוצעה אינה בעלת תוקף קנייני אלא חוזי בלבד. פעולת רישום מקרקעין הלכה למעשה היא רישום הנכנ בפנקסי המקרקעין וכמו כן, ציונו במפה.
מהו בעצם נוסח טאבו? זהו נוסח אשר מוציאה לשכת רישום המקרקעין ובו רשום את כל הפרטים המזהים של נכס מסוים כולל כמובן את בעלי הזכויות על הנכס. הוצאת נסח טאבו חשובה במקרים רבים ובמיוחד במצב שבו אנו עומדים לפני רכישת דירה. נסח טאבו יגלה לנו האם ישנה הערת אזהרה על הנכס או האם קיים עליו שעבוד כלשהו.
עבור כל רישום מקרקעין יש לצרף אל הבקשה את המסמכים הדרושים כפי שניתן לברר באתר האינטרנט. לשכת רישום מקרקעין עוסקת בין השאר גם ברישום ראשון של נכס. יש לצרף אל בקשה שכזו מסמכים רבים וביניהם:
מכתב מסביר: יש לצרף מכתב אשר מתאר ומסביר באופן מקיף את הזכות שיש למבקש במקרקעין. כמו כן יש לצרף אסמכתאות המגבות את הטענה בדבר הזכות.
אישורים שונים: יש לצרף אישורים אל הבקשה כגון אישור של מנהל אגף המדידות שלא נעשתה פעולה בלתי רצונית במקרקעין.
צירוף תשריט: התשריט ערוך וחתום על ידי מודד.
לסיכום, כפי שניתן להסיק מן הדברים שלעיל, משמעותם של המושגים הללו במקרקעין היא חשובה ביותר. כאשר אתם עומדים בפתחו של אחד מן ההליכים הללו, מומלץ לקבל ייעוץ מתאים ומענה לשאלותיכם ולפנות לעורכי דין המתמקצעים בתחום.
